Modelo de PTAM e calculadora do método comparativo

Calcule o valor pelo método comparativo

Digite a área do imóvel avaliando e o preço e a área de 3 a 7 imóveis parecidos do mesmo bairro. A conta é a mesma que o app usa no PTAM: R$/m² de cada um, saneamento de Chauvenet, intervalo de confiança de 80% (t de Student) e o valor sugerido, arredondado ao milhar.

Aqui todos os comparáveis entram sem ajuste (fator 1). O valor é uma estimativa a partir dos dados que você digitou, e dados de oferta podem diferir do valor de fechamento. Quem assina o PTAM e responde pelo valor é o corretor.

A estrutura do PTAM, seção por seção

É a ordem do PDF que a Ubiquo PTAM gera. Ao lado de cada seção, o artigo da Resolução COFECI 1.066/2007 que a pede. O app não emite o PTAM final enquanto faltar um item obrigatório.

1. 1. Solicitante e corretor responsável

   Res. 1.066/2007, art. 5º, I e VI
   • Nome do solicitante.
   • Seu nome, número do CRECI e UF (e CNAI, se tiver).
   • Seu breve currículo.

2. 2. Finalidade e objetivo

   Res. 1.066/2007, art. 5º, II
   • Para que serve o parecer: venda, locação, partilha ou inventário, uso judicial, garantia bancária, ITCMD, ITBI, dúvida do proprietário ou outra.
   • O objetivo em uma frase, por exemplo: “Estimar o valor de mercado para orientar o preço de venda do imóvel.”

   Confira antes se quem vai receber aceita PTAM de corretor. O PTAM vale judicial ou extrajudicialmente (Res. COFECI 1.066/2007, art. 4º), mas o juiz pode nomear outro perito, o banco costuma exigir laudo de engenheiro ou arquiteto pela ABNT NBR 14653, e há regra local que exige avaliador credenciado (por exemplo, o ITCMD em Santa Catarina).

3. 3. Identificação e caracterização do imóvel

   Res. 1.066/2007, art. 5º, III, e §§ 1º e 2º
   • Proprietário, como consta na matrícula (§ 1º).
   • Número da matrícula e cartório de registro de imóveis (§ 1º).
   • Endereço completo (§ 1º).
   • Tipo, área privativa e área total, quartos, vagas, padrão e conservação.
   • Medidas e confrontações, como na matrícula (§ 2º, I).
   • Benfeitorias; se não houver, escreva “não há” (§ 2º, II).
   • Entorno e infraestrutura que você verificou, como água e esgoto, energia elétrica, pavimentação, transporte público (§ 2º, III).
   • Aproveitamento econômico do imóvel (§ 2º, IV).

4. 4. Vistoria

   • Data da vistoria.
   • O que você observou no local.

5. 5. Documentação examinada

   • O que você conferiu: matrícula atualizada, iptu, planta, habite-se, convenção do condomínio.

6. 6. Metodologia

   Res. 1.066/2007, art. 5º, IV

   Método comparativo direto de dados de mercado: o valor do imóvel é estimado a partir de imóveis semelhantes ofertados ou negociados na mesma região. Cada dado tem o valor unitário (preço ÷ área privativa) ajustado por fatores de oferta, padrão, conservação e localização em relação ao imóvel avaliando (fator total entre 0,80 e 1,25). A amostra é saneada pelo critério de Chauvenet, repetido até nenhum dado sair, e o valor é a média saneada do unitário vezes a área do avaliando, com intervalo de confiança de 80% (t de Student) e campo de arbítrio de 15% para mais ou para menos.

7. 7. Pesquisa de mercado

   • Uma linha por comparável: preço, área, R$/m², se é oferta ou transação, bairro e fonte.

   A Ubiquo PTAM não busca anúncios: você cola ou digita os dados que pesquisou.

8. 8. Tratamento e saneamento

   • Fator de oferta e fatores de padrão, conservação e localização de cada comparável (fator total entre 0,80 e 1,25).
   • Cada volta do saneamento de Chauvenet: média, desvio, crítico e quem saiu.
   • Motivo escrito de todo comparável que você tirou ou manteve à mão.

9. 9. Resultado

   Res. 1.066/2007, art. 5º, V
   • Amostra saneada, média, mediana, desvio e coeficiente de variação.
   • Intervalo de confiança de 80% e campo de arbítrio.
   • Valor final em número e por extenso.
   • Data de referência do valor.
   • Justificativa, se o valor final ficar fora do intervalo de confiança.

10. 10. Análise e justificativa

    opcional
    • Texto que explica a amostra e o valor, escrito por você (no app, redigido com apoio de IA e editado por você).

11. 11. Ressalvas e limitações

    1. Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi elaborado por corretor de imóveis inscrito no CRECI, com base na Resolução COFECI nº 1.066/2007 (arts. 4º e 6º), e expressa a opinião do signatário sobre o valor de comercialização do imóvel na data de referência. 2. O valor resulta do método comparativo direto, a partir dos dados de mercado informados pelo signatário e listados neste parecer. Dados de oferta podem diferir do valor de fechamento. 3. Este parecer não é laudo de avaliação elaborado conforme a ABNT NBR 14653. Pode ser usado judicial ou extrajudicialmente (Resolução COFECI nº 1.066/2007, art. 4º), mas quem o recebe, como juiz, banco ou órgão público, pode exigir laudo de engenheiro ou arquiteto, perito nomeado ou avaliador credenciado. 4. As informações sobre documentação, áreas e estado do imóvel foram fornecidas pelo signatário, que declarou no aplicativo assumir a responsabilidade técnica por este parecer. A Ubiquo PTAM é a ferramenta de cálculo e redação e não participa da avaliação.

12. 12. Local, data e assinatura

    Res. 1.066/2007, art. 5º, VI
    • Local e data.
    • Seu nome, CRECI e UF.
    • Sua assinatura como responsável técnico.

13. 13. Anexos

    • Mapa de localização, matrícula atualizada, fotos da vistoria e o que mais você juntar.

Antes de emitir, o app pede que você marque a declaração: “Sou corretor inscrito no CRECI com o número acima e assumo a responsabilidade técnica por este parecer.” Quer o roteiro em texto para copiar? Está no guia modelo de PTAM. O passo a passo da conta está em como fazer um PTAM.