Modelo de PTAM: a estrutura completa, seção por seção, para copiar

Quase todo corretor começa o primeiro PTAM do mesmo jeito: baixa um modelo, troca o endereço e o valor, e entrega. O problema aparece depois. O modelo baixado não tinha a data da vistoria, ou o aproveitamento econômico, ou as fontes da amostra. E o parecer, que deveria proteger o valor, vira o ponto fraco da negociação.

Este guia monta o modelo a partir da norma, não de outro modelo. Cada seção abaixo vem de um requisito da Resolução COFECI 1.066/2007 ou do Anexo IV do Ato Normativo COFECI 001/2011, com o artigo ao lado. No fim, há o roteiro completo para copiar. Se quiser a estrutura em uma página só, com uma calculadora do método comparativo ao lado, use a ferramenta grátis de modelo de PTAM.

De onde vêm as seções

Duas normas do COFECI definem o conteúdo:

• Resolução COFECI 1.066/2007, art. 5º: os requisitos mínimos de todo PTAM, de qualquer corretor com CRECI.
• Ato Normativo COFECI 001/2011, Anexo IV: o modelo de requisitos mínimos que o corretor inscrito no CNAI é obrigado a seguir (art. 7º do ato, "sob pena de exclusão sumária do CNAI").

Se você não está no CNAI, o Anexo IV não é obrigatório. Mas ele detalha o art. 5º de um jeito útil, e segui-lo deixa o parecer mais completo. O modelo abaixo junta os dois.

Seção 1: identificação do solicitante

Requisito: art. 5º, I; Anexo IV, item 1.

Nome de quem pediu o parecer. Se for uma empresa, a razão social. Não é preciso expor documentos pessoais além do necessário.

Seção 2: objetivo e finalidade

Requisito: art. 5º, II ("objetivo do parecer técnico"); Anexo IV, item 2 ("finalidade do PTAM").

Diga para que o parecer serve: determinar o valor de mercado para venda, para partilha em inventário, para instruir um processo, para negociação entre sócios. A finalidade orienta quem lê e delimita o uso. Se for para uso judicial, bancário ou fiscal, vale confirmar antes se quem vai receber aceita PTAM de corretor (veja PTAM ou laudo NBR 14653).

Seção 3: identificação e caracterização do imóvel

Requisito: art. 5º, III, e §§ 1º e 2º; Anexo IV, item 3.

É a seção mais longa e a que mais falha nos modelos prontos. A resolução pede:

Identificação (§ 1º):

• proprietário (como consta na matrícula);
• número da matrícula e o cartório de registro de imóveis;
• endereço completo ou descrição detalhada da localização.

Descrição mínima (§ 2º):

• medidas perimétricas, área, localização e confrontações;
• acessórios e benfeitorias, se houver;
• contexto do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
• aproveitamento econômico do imóvel (uso atual e potencial: residencial, comercial, renda de aluguel);
• data da vistoria.

O Anexo IV acrescenta o detalhamento das áreas (terreno, construção, privativa, de uso comum, total, fração ideal) e o relatório fotográfico da vistoria.

Dica: copie medidas e confrontações da matrícula atualizada, e não do anúncio. É a matrícula que o § 1º pede.

Seção 4: pesquisa de mercado (a amostra)

Requisito: Anexo IV, item 4.

O Anexo IV pede "pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", com:

• a "identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as respectivas fontes";
• a "homogeneização dos itens da amostra".

Na prática, uma tabela com uma linha por comparável: endereço aproximado ou bairro, preço, área, R$/m², características, fonte e data da consulta. Depois, a tabela de homogeneização, com cada fator aplicado e o R$/m² ajustado. A conta passo a passo está em como fazer um PTAM. Para ver o preço por m², a amostra saneada e o valor sugerido dos seus comparáveis agora, digite-os na calculadora do método comparativo.

Seção 5: metodologia

Requisito: art. 5º, IV ("indicação da metodologia utilizada").

Explique em linguagem clara:

• o método (comparativo direto de dados de mercado);
• os fatores usados e o motivo de cada um (oferta, padrão, conservação, localização);
• o critério de saneamento da amostra, se houve;
• o tratamento estatístico (média, desvio, intervalo e nível de confiança).

O leitor precisa conseguir refazer a conta só com o que está escrito.

Seção 6: valor e data de referência

Requisito: art. 5º, V ("valor resultante e sua data de referência"); Anexo IV, item 5.

• valor de mercado em número e por extenso;
• intervalo, se você calculou um;
• data de referência do valor.

Sem data, o valor não diz nada: o mercado de seis meses atrás não é o de hoje.

Seção 7: ressalvas

Não é um item numerado da resolução, mas é o que protege quem assina. No mínimo:

• os dados de oferta podem diferir do valor efetivo de fechamento;
• as informações de documentação e áreas vieram da matrícula e da vistoria na data indicada;
• o parecer foi elaborado por corretor de imóveis com base na Resolução COFECI 1.066/2007 e não é laudo de avaliação elaborado conforme a ABNT NBR 14653; quem o recebe pode exigir laudo de engenheiro ou arquiteto, perito nomeado ou avaliador credenciado.

Seção 8: encerramento e assinatura

Requisito: art. 5º, VI ("identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador"); Anexo IV, item 6.

• conclusão do parecer em uma ou duas frases;
• local, data, nome, número do CRECI e assinatura;
• breve currículo (formação, tempo de atuação, região em que atua);
• selo certificador ao lado da assinatura, só para quem está no CNAI (Res. 1.066, art. 8º; Anexo IV, item 6).

Seção 9: anexos

Recomendados pela resolução (art. 5º, § 3º):

• mapa de localização;
• certidão atualizada da matrícula;
• relatório fotográfico.

Listados no Anexo IV, item 7: relatório fotográfico (se não estiver na caracterização), plantas e mapas, certidão atualizada da matrícula, outros documentos (certidões, recibos de impostos, CCIR para imóvel rural) e o currículo do corretor.

Guarda do PTAM

O corretor inscrito no CNAI deve manter em arquivo, por cinco anos, cópias do PTAM, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do selo certificador, e apresentá-las ao CRECI em até cinco dias úteis se forem pedidas (Res. 1.066, art. 12). Mesmo sem CNAI, guardar a cópia e a planilha de cálculo é o que permite defender o valor depois.

O roteiro para copiar

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)
Resolução COFECI nº 1.066/2007

1. SOLICITANTE
   Nome / razão social: ______________________________

2. OBJETIVO E FINALIDADE
   Determinar o valor de mercado do imóvel abaixo para fins de: __________

3. IMÓVEL
   3.1 Proprietário (conforme matrícula): ______________________
   3.2 Matrícula nº ______  Cartório de Registro de Imóveis: __________
   3.3 Endereço completo: ____________________________________
   3.4 Medidas perimétricas e confrontações (conforme matrícula): ______
   3.5 Áreas: terreno ___ m² | construída ___ m² | privativa ___ m²
       | uso comum ___ m² | total ___ m² | fração ideal ______
   3.6 Descrição: tipo, quartos, vagas, padrão, conservação, idade
   3.7 Acessórios e benfeitorias: _____________________________
   3.8 Vizinhança e infraestrutura: ___________________________
   3.9 Aproveitamento econômico: _____________________________
   3.10 Data da vistoria: __/__/____  | Relatório fotográfico: anexo

4. PESQUISA DE MERCADO
   4.1 Tabela de comparáveis: bairro | preço | área | R$/m² | fonte | data
   4.2 Homogeneização: fatores aplicados a cada comparável e R$/m² ajustado

5. METODOLOGIA
   Método comparativo direto de dados de mercado.
   Fatores adotados e justificativa: _________________________
   Saneamento da amostra (critério e resultado): ______________
   Tratamento estatístico: média, desvio, CV, intervalo (__% de confiança)

6. VALOR
   Valor de mercado: R$ __________ (________________________)
   Intervalo: R$ ________ a R$ ________
   Data de referência: __/__/____

7. RESSALVAS
   - Dados de oferta podem diferir do valor de fechamento.
   - Documentação e áreas conforme matrícula e vistoria na data indicada.
   - Parecer de corretor de imóveis (Res. COFECI 1.066/2007); não é laudo
     da ABNT NBR 14653. Quem o recebe pode exigir laudo de engenheiro ou
     arquiteto, perito nomeado ou avaliador credenciado.

8. ENCERRAMENTO
   Conclusão: __________________________________________
   Local e data: ________________
   Nome: ______________________  CRECI nº ________
   Breve currículo: _____________________________________
   Assinatura: ______________________  [selo certificador, se CNAI]

9. ANEXOS
   Mapa de localização | Certidão atualizada da matrícula |
   Relatório fotográfico | Plantas | Outros documentos | Currículo

Os buracos mais comuns nos modelos prontos

• Sem data da vistoria. É requisito (art. 5º, § 2º, V).
• Sem confrontações. Também é requisito (art. 5º, § 2º, I), e está na matrícula.
• Sem aproveitamento econômico. Muitos modelos prontos esquecem (art. 5º, § 2º, IV).
• Amostra sem fonte. O Anexo IV pede as fontes de cada comparável.
• Valor sem data de referência (art. 5º, V).
• Sem currículo do corretor (art. 5º, VI).
• "Laudo NBR 14653" no título. O PTAM é parecer do corretor; o título correto é o da resolução.

A Ubiquo PTAM monta esse parecer com você: os campos do imóvel em uma tela, os comparáveis colados dos anúncios que você pesquisou, o cálculo aberto conta por conta e o texto redigido em volta dos números, que você edita como quiser. A prévia em PDF sai sem cadastro; o PTAM final sai no seu nome e CRECI, e o primeiro é grátis. Endereço, matrícula e nomes nunca vão para a IA.

Fontes

• Resolução COFECI 1.066/2007, arts. 5º, 6º, 8º e 12, e Ato Normativo COFECI 001/2011, art. 7º e Anexo IV (PDF do COFECI)