PTAM ou laudo de avaliação NBR 14653: diferenças e quando usar cada um

PTAM do corretor ou laudo da ABNT NBR 14653: quem assina, em que norma se apoia, o que juiz, banco e fisco podem exigir e como orientar o cliente.

Equipe Ubiquo PTAM · 5 de novembro de 2026 · 7 min de leitura

O cliente liga: "o advogado pediu uma avaliação do imóvel para o inventário. Você faz?". A resposta certa não é "sim" nem "não". É uma pergunta de volta: "para quem é esse documento?". Dependendo de quem vai recebê-lo, o PTAM resolve, ou alguém vai pedir um laudo de avaliação nos termos da ABNT NBR 14653.

Este guia explica a diferença entre os dois documentos com base no que as normas dizem, e mostra como orientar o cliente antes de aceitar o trabalho, para que ninguém pague por um documento que não vai servir.

Os dois documentos em uma tabela

	PTAM	Laudo de avaliação NBR 14653
Nome	Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica	Laudo de avaliação de imóvel
Quem elabora	Corretor de imóveis pessoa física com CRECI	Em geral, engenheiro ou arquiteto
Em que se apoia	Resolução COFECI 1.066/2007 e Lei 6.530/1978, art. 3º	Norma técnica ABNT NBR 14653
Conteúdo mínimo	Art. 5º da Resolução 1.066	O que a NBR 14653 define para cada grau de fundamentação
Registro que costuma acompanhar	Selo certificador do CRECI, se o corretor está no CNAI (opcional)	Anotação ou registro de responsabilidade técnica do conselho do profissional
Uso	Judicial ou extrajudicial (Res. 1.066, art. 4º)	Judicial ou extrajudicial

O que é cada um

PTAM. O art. 4º da Resolução COFECI 1.066/2007 o define como "o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente". Todo corretor pessoa física com CRECI regular pode fazer (art. 6º), e a inscrição no CNAI é opcional (art. 1º, parágrafo único). O que ele precisa conter está no art. 5º: solicitante, objetivo, caracterização do imóvel, metodologia, valor com data de referência e identificação, currículo e assinatura do corretor.

Laudo NBR 14653. A ABNT NBR 14653 é a norma técnica brasileira de avaliação de bens. A própria Resolução 1.066 a menciona nos seus considerandos, descrevendo as partes: a NBR 14653-1 trata dos procedimentos gerais na avaliação de bens; a NBR 14653-2, das avaliações de imóveis urbanos; a NBR 14653-3, de imóveis rurais. A norma é paga e classifica os laudos por grau de fundamentação. É o documento que engenheiros e arquitetos produzem.

O ponto que gera confusão

A Resolução 1.066 cita a NBR 14653 nos considerandos, mas os requisitos que ela exige do PTAM são os do seu art. 5º. Um PTAM bem feito pode usar a mesma lógica do método comparativo direto, com amostra, homogeneização e tratamento estatístico, e ainda assim não é laudo da NBR 14653. Escrever "laudo conforme a NBR 14653" num parecer de corretor é prometer algo que o documento não é.

O inverso também vale: o PTAM não é um documento menor ou informal. Ele tem norma própria, conteúdo mínimo e responsabilidade de quem assina.

Quem decide qual documento serve

Quem recebe. É isso que o corretor precisa descobrir antes de aceitar o trabalho.

No processo judicial

O Código de Processo Civil dá ao juiz a palavra final sobre a prova técnica:

"O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico", e os peritos são nomeados "entre os profissionais legalmente habilitados" (art. 156, § 1º).
O juiz "nomeará perito especializado no objeto da perícia" (art. 465).
Mas o juiz "poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes" (art. 472).
Na execução, a avaliação do bem penhorado é feita pelo oficial de justiça; se forem necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeia avaliador (art. 870). E não há avaliação quando "uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra" (art. 871, I).

Traduzindo: o PTAM pode ser juntado ao processo como parecer técnico de uma das partes, e pode até tornar a perícia dispensável se o juiz o considerar suficiente. Mas o juiz pode nomear um perito, e a escolha de quem é o perito é dele.

No banco

Para crédito com garantia imobiliária, o banco define pela própria política quem avalia o imóvel. O PTAM pode ajudar o cliente a saber se o valor pedido faz sentido, mas não substitui a avaliação que o banco encomenda. Pergunte ao banco antes.

No fisco e em órgãos públicos

Cada ente pode ter regra própria. Santa Catarina é um exemplo concreto: no ITCMD, quem discorda do valor arbitrado pela Secretaria da Fazenda apresenta avaliação contraditória "por meio de PTAM elaborado exclusivamente por pessoa jurídica previamente credenciada na SEF" (Regulamento do ITCMD-SC, Anexo Único, art. 3º). Para se credenciar, a empresa comprova capacidade técnica com laudos pelo método comparativo direto conforme a ABNT NBR 14653, acompanhados de selo certificador do CRECI-SC, ou de ART do CREA-SC, ou de RRT do CAU-SC, entre outros requisitos (art. 5º). Ou seja: ali, nem o PTAM de corretor pessoa física nem o laudo de engenheiro avulso bastam; vale a regra do credenciamento.

Outros estados e municípios podem ter regras próprias para ITCMD e ITBI. Confira antes.

Em negociações privadas

Venda, compra, partilha amigável, dissolução de sociedade, acordo entre herdeiros: aqui quem decide são as partes. Um PTAM bem fundamentado, de quem conhece o mercado local, costuma ser o que elas precisam.

Como orientar o cliente em 4 perguntas

Antes de aceitar o trabalho, pergunte:

Para que é? Venda, inventário, divórcio, processo, financiamento, imposto.
Quem vai receber o documento? As partes, um juiz, um banco, a prefeitura, a Secretaria da Fazenda.
Quem recebe já disse o que aceita? Se sim, siga. Se não, peça ao cliente para perguntar.
Há prazo ou formato exigido? Data de referência, vistoria, anexos.

Se a resposta da pergunta 3 for "laudo de engenheiro" ou "avaliador credenciado", diga isso ao cliente antes de cobrar. Um PTAM entregue para quem não o aceita é cliente perdido.

O que escrever no próprio PTAM

A melhor proteção é deixar claro, no texto do parecer, o que ele é e o que não é. Uma ressalva honesta, em linguagem simples:

"Este parecer foi elaborado por corretor de imóveis inscrito no CRECI, com base na Resolução COFECI nº 1.066/2007. Não é laudo de avaliação elaborado conforme a ABNT NBR 14653. Pode ser usado judicial ou extrajudicialmente (Resolução COFECI nº 1.066/2007, art. 4º), mas quem o recebe, como juiz, banco ou órgão público, pode exigir laudo de engenheiro ou arquiteto, perito nomeado ou avaliador credenciado."

E, junto do valor, a ressalva de método: os dados de oferta pesquisados podem diferir do valor efetivo de fechamento.

Erros comuns

Chamar o PTAM de "laudo técnico NBR 14653". Ele não é.
Prometer ao cliente que o PTAM "vale em qualquer lugar". Quem recebe decide.
Recusar o trabalho por achar que corretor não pode avaliar. Pode: a Resolução 1.066 é expressa (arts. 4º e 6º).
Aceitar sem perguntar para que é. É assim que o cliente descobre, tarde, que o banco ou a prefeitura queriam outro documento.
Esquecer que, em juízo, o juiz pode nomear outro perito. O PTAM é a sua opinião técnica, não a última palavra.

Resumo para o cliente

Para negociar (venda, partilha amigável, acordo): o PTAM costuma ser o documento certo.
Para juntar a um processo: o PTAM pode ir como parecer de uma das partes; o juiz decide se basta ou nomeia perito.
Para financiamento: o banco avalia pelo seu próprio critério; o PTAM serve de referência.
Para imposto: confira a regra do estado ou do município antes.

A Ubiquo PTAM monta o parecer no seu nome e CRECI, com o cálculo aberto e a ressalva de que ele não é laudo da ABNT NBR 14653 já no texto. Quando a finalidade é judicial, garantia bancária, ITCMD ou ITBI, o app avisa para você confirmar antes se quem vai receber aceita PTAM de corretor. A Ubiquo PTAM não promete aceitação em lugar nenhum.