O que é PTAM e quem pode fazer: o que diz a Resolução COFECI 1.066/2007

PTAM é o parecer de avaliação do corretor de imóveis. O que a Resolução COFECI 1.066/2007 exige, quem pode assinar, o papel do CNAI e onde o PTAM é usado.

Equipe Ubiquo PTAM · 5 de novembro de 2026 · 7 min de leitura

"Você faz uma avaliação do meu apartamento?" Todo corretor ouve essa pergunta. Às vezes é para vender, às vezes para um inventário, uma partilha, um divórcio, um processo. Na maioria dos casos, o documento que responde é o PTAM, e muito corretor ainda tem dúvida se pode assinar, o que precisa ter e onde ele vale.

As respostas estão numa norma curta, a Resolução COFECI 1.066/2007, publicada no Diário Oficial da União de 29/11/2007. Este guia passa por ela artigo por artigo, sem inventar o que ela não diz.

O que é o PTAM

PTAM é a sigla de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. O art. 4º da Resolução 1.066 define:

"Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente."

Três ideias estão nessa frase:

É do corretor. O PTAM é um documento do corretor de imóveis.
É técnico. Não é palpite: é análise de mercado "com base em critérios técnicos".
Serve para fora e para dentro do processo. "Judicial ou extra-judicialmente".

A base legal vem da lei da profissão. A Lei 6.530/1978, art. 3º, diz que compete ao corretor intermediar compra, venda, permuta e locação de imóveis, "podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária". A própria resolução cita esse artigo nos seus considerandos.

Quem pode fazer

O art. 6º é direto:

"A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, nos termos desta Resolução, é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), em todo o território nacional, independente de inscrição eventual ou secundária."

Em resumo:

Todo corretor pessoa física com CRECI ativo pode fazer PTAM.
Em todo o país, sem precisar de inscrição secundária no CRECI de outro estado.
A imobiliária (pessoa jurídica inscrita no CRECI) pode "patrocinar" o PTAM, mas ele precisa ser "chancelado por corretor de imóveis, pessoa física" (art. 6º, parágrafo único). Quem assina é sempre uma pessoa.

O CNAI é obrigatório?

Não. O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é um cadastro mantido pelo COFECI. O art. 1º, parágrafo único, diz que a inscrição nele "é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária".

O que muda para quem se inscreve no CNAI:

	Corretor com CRECI	Corretor com CRECI e CNAI
Pode fazer PTAM	Sim (art. 6º)	Sim
Pode usar o selo certificador do CRECI no PTAM	Não	Sim (art. 8º)
Precisa seguir o modelo do Anexo IV do Ato Normativo 001/2011	Não é obrigado	Sim, sob pena de exclusão do CNAI (Ato 001/2011, art. 7º)
Guarda de cópias por 5 anos	Boa prática	Obrigatória: PTAM, declaração e selo (Res. 1.066, art. 12)

Para entrar no CNAI, o corretor precisa ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo COFECI (Res. 1.066, art. 2º; Ato Normativo 001/2011, arts. 2º e 3º). O registro vale por três anos (art. 7º, § 1º).

O que o PTAM precisa conter

O art. 5º lista os requisitos mínimos de todo PTAM, com ou sem CNAI:

identificação do solicitante;
objetivo do parecer;
identificação e caracterização do imóvel;
indicação da metodologia utilizada;
valor resultante e sua data de referência;
identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.

E detalha o imóvel em dois parágrafos:

§ 1º: a caracterização exige "a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização".
§ 2º: a descrição deve ter, no mínimo, medidas perimétricas, área, localização e confrontações; acessórios e benfeitorias, se houver; contexto da vizinhança e infraestrutura; aproveitamento econômico do imóvel; e data da vistoria.

O § 3º recomenda anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico. A estrutura completa, seção por seção, está em modelo de PTAM.

Que método usar

A Resolução 1.066 exige que o PTAM indique a metodologia, mas não impõe uma. Para quem está no CNAI, o Anexo IV do Ato Normativo 001/2011 pede "pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", com a identificação dos imóveis da amostra e das suas fontes, e a homogeneização da amostra. É o método mais usado por corretores, e o passo a passo está em como fazer um PTAM.

Onde o PTAM é usado

Por ser um parecer "judicial ou extra-judicialmente", o PTAM aparece em muitas situações:

Venda e compra: definir o preço de anúncio com base em mercado, e não em achismo.
Inventário, partilha e divórcio: dar às partes uma referência de valor para negociar.
Processos judiciais: como prova juntada por uma das partes.
Planejamento patrimonial e dação em pagamento.

Onde o PTAM tem limites

Aqui está o ponto que mais gera frustração, e que o corretor precisa explicar ao cliente antes de aceitar o trabalho. O PTAM pode ser usado em juízo e fora dele, mas quem recebe decide se aceita:

No processo judicial, quando a prova depende de conhecimento técnico, o juiz é assistido por perito, nomeado "entre os profissionais legalmente habilitados" (Código de Processo Civil, art. 156, § 1º), e nomeia "perito especializado no objeto da perícia" (art. 465). O PTAM juntado por uma parte não impede o juiz de nomear outro avaliador.
Na execução, a avaliação do bem penhorado é feita pelo oficial de justiça e, se forem necessários conhecimentos especializados, por avaliador que o juiz nomeia (CPC, art. 870).
No banco, a instituição segue a sua própria política para escolher quem avalia o imóvel dado em garantia. Pergunte antes.
Em órgãos públicos, pode haver regra local. Em Santa Catarina, por exemplo, quem discorda do valor arbitrado para o ITCMD apresenta avaliação contraditória "por meio de PTAM elaborado exclusivamente por pessoa jurídica previamente credenciada na SEF" (Regulamento do ITCMD-SC, Anexo Único, art. 3º).

E o PTAM não é laudo da ABNT NBR 14653, a norma técnica usada por engenheiros e arquitetos. As diferenças estão em PTAM ou laudo NBR 14653.

Responsabilidade de quem assina

O PTAM é um parecer: expressa a opinião técnica do corretor sobre o valor, na data de referência, com base nos dados que ele pesquisou. Quem assina responde pelo que escreveu. Para o corretor inscrito no CNAI, descumprir a resolução é infração ética de natureza grave, nos termos do Código de Ética Profissional (Res. 1.066, art. 14).

Três cuidados práticos:

Vistorie o imóvel e registre a data. Ela é requisito (art. 5º, § 2º, V).
Use a matrícula atualizada. Proprietário e número da matrícula são requisitos (art. 5º, § 1º).
Cite as fontes da amostra. Um PTAM sem as fontes dos comparáveis é difícil de defender.

Perguntas rápidas

Corretor recém-inscrito pode fazer PTAM? Sim, se a inscrição no CRECI está regular (art. 6º).

Preciso de CRECI do estado onde fica o imóvel? Não. O art. 6º vale "em todo o território nacional, independente de inscrição eventual ou secundária".

A imobiliária pode assinar o PTAM? Pode patrocinar, mas o PTAM precisa ser chancelado por um corretor pessoa física (art. 6º, parágrafo único).

O PTAM vale como laudo de engenharia? Não. É um parecer do corretor, com base na Resolução 1.066.

A Ubiquo PTAM ajuda o corretor a montar esse parecer: você cola os anúncios que pesquisou, o app trata a amostra, calcula o intervalo e o valor sugerido com cada conta aberta e redige o parecer no seu nome e CRECI. Você confere, ajusta e assina. A Ubiquo PTAM não promete aceitação do parecer em lugar nenhum: quem recebe pode exigir laudo de engenheiro, perito ou avaliador credenciado.